Khi hết hạn thuê đất, nhà kho, chuồng trại, ao và cây trồng thuộc về ai là chuyện do hợp đồng quyết định; nếu hợp đồng không ghi, nguyên tắc chung của thuê tài sản là bên thuê trả lại đất trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc thoả thuận khác. Điều đó có nghĩa người thuê có thể phải tự tháo dỡ những gì mình xây, và không đương nhiên được chủ đất trả tiền cho phần để lại.
Vì thế, câu hỏi này nên được giải từ ngày ký hợp đồng chứ không phải ngày hết hạn. Bài dưới đi qua bốn phương án xử lý tài sản, cách định giá phần còn lại, đặc điểm của từng loại công trình trên trại, và những gì người thuê nên chuẩn bị từ năm đầu. Đây là nguyên lý chung; tranh chấp cụ thể cần luật sư.
Bốn phương án xử lý tài sản khi hợp đồng kết thúc
Hợp đồng thuê lập trại nên chọn sẵn một trong các phương án dưới đây, hoặc kết hợp theo từng loại tài sản.
| Phương án | Người thuê được gì | Chủ đất được gì | Hợp khi nào |
|---|---|---|---|
| Người thuê tháo dỡ, trả mặt bằng | Mang vật liệu, thiết bị đi | Đất sạch như lúc cho thuê | Công trình tháo lắp được, chủ đất không cần công trình |
| Chủ đất mua lại theo giá trị còn lại | Thu lại một phần vốn | Có sẵn công trình, cây trồng để dùng tiếp | Công trình kiên cố, vườn cây đang cho thu |
| Để lại không tính tiền, bù bằng giá thuê thấp | Giá thuê rẻ hơn suốt thời hạn | Nhận công trình khi hết hạn | Hai bên tính toán rõ từ đầu, thời hạn đủ dài |
| Chuyển cho người thuê mới, người mới trả tiền | Thu lại vốn từ người thuê mới | Có người thuê tiếp ngay | Cần chủ đất đồng ý chuyển hợp đồng hoặc ký hợp đồng mới |
Có thể kết hợp: ví dụ giả định, nhà kho khung thép do người thuê tháo đi, còn vườn cây và giếng thì chủ đất mua lại theo bảng định giá đã thống nhất. Chia theo từng loại tài sản thường dễ thoả thuận hơn một quy tắc chung cho mọi thứ.
Không phương án nào luôn tốt nhất. Điều quan trọng là phương án được ghi ra, kèm cách định giá và thời hạn thực hiện, để ngày kết thúc chỉ còn là việc làm theo.
Mỗi loại tài sản trên trại có tính chất riêng
Cây lâu năm. Cây không tháo đi được, và một vườn đang cho trái có giá trị lớn với chủ đất. Đây là tài sản dễ tranh chấp nhất. Hợp đồng nên ghi rõ vườn cây được xử lý thế nào nếu hết hạn hoặc chấm dứt sớm, và cách định giá vườn theo tuổi cây, mật độ, tình trạng.
Ao, mương, bờ bao. Đào ao làm thay đổi mặt đất lâu dài. Có chủ đất muốn giữ ao để trữ nước, có người muốn lấp lại để trồng lúa như cũ. Lấp ao tốn kém không kém đào ao, nên phải thống nhất trước ai lấp, ai chịu chi phí.
Chuồng nền bê tông. Phần mái, khung có thể tháo, nhưng nền bê tông và hố chứa chất thải thì không. Trả lại đất có nền bê tông khiến chủ đất khó trồng trọt tiếp, nên họ thường đòi đập bỏ. Chi phí đập và dọn cần tính vào kế hoạch.
Nhà kho khung thép. Nếu khung bắt bu lông, tháo ra lắp nơi khác được, giá trị thu hồi khá cao. Nếu khung hàn liền và móng đổ chết, gần như chỉ bán được giá phế liệu.
Giếng khoan. Giếng là tài sản chủ đất thường muốn giữ. Nếu không ai dùng tiếp, giếng bỏ không cần được trám lấp đúng kỹ thuật theo quy định về tài nguyên nước để tránh nước bẩn đi xuống tầng nước ngầm; hỏi Uỷ ban nhân dân xã hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường.
Hệ tưới và ống chôn ngầm. Ống chính chôn dưới đất, bể chứa xây, tủ điện bơm thường bị bỏ quên khi tính tài sản. Ống chôn đào lên được nhưng tốn công và hư hỏng một phần; bể xây thì không mang đi được. Ghi rõ chúng thuộc nhóm nào trong phụ lục để không ai ngạc nhiên.
Đường dây điện, trạm biến áp. Phần trong hàng rào trại thường của người đầu tư, nhưng phần đấu nối và công tơ có thể thuộc ngành điện hoặc gắn với hợp đồng mua điện mang tên người thuê. Khi rời trại, cần làm việc với điện lực về hợp đồng và thiết bị.
Cách định giá phần còn lại để chủ đất mua lại
Phương án mua lại chỉ chạy được khi có cách định giá hai bên chấp nhận trước. Ví dụ giả định dưới đây dùng khấu hao đường thẳng, cách đơn giản và dễ kiểm nhất.
- Ghi giá trị đầu tư ban đầu của từng hạng mục, kèm hoá đơn, hợp đồng thi công, ảnh. Ví dụ giả định: nhà kho 200 triệu đồng.
- Thống nhất tuổi thọ tính khấu hao cho từng hạng mục. Ví dụ giả định: nhà kho 20 năm.
- Tính giá trị còn lại theo số năm đã dùng. Nhà kho dùng 12 năm còn 8 phần 20, tức 80 triệu đồng.
- Điều chỉnh theo tình trạng thực tế khi kiểm tra cuối kỳ, ví dụ trừ phần mái hỏng phải thay.
- Với vườn cây, dùng một cách định giá riêng hai bên thống nhất, hoặc thuê đơn vị thẩm định độc lập, chi phí chia đôi.
- Ghi thời hạn chủ đất trả tiền mua lại và việc người thuê chỉ bàn giao công trình khi nhận đủ tiền.
Cách khấu hao này không phản ánh hết giá trị thị trường, nhưng nó cho một con số mà ai cũng tính lại được. Tranh chấp thường bắt đầu khi mỗi bên tự đưa ra một “giá thị trường” của riêng mình. Nếu hai bên muốn sát giá thị trường hơn, có thể ghi thêm một hệ số điều chỉnh đã thống nhất từ trước.
Chấm dứt trước hạn: ai bồi thường phần đầu tư
Hết hạn đúng ngày là trường hợp dễ. Khó hơn là hợp đồng chấm dứt giữa chừng, khi vườn cây chưa kịp hoàn vốn. Có ba tình huống chính: chủ đất đòi lại đất trái hợp đồng, người thuê muốn rút sớm, và Nhà nước thu hồi đất. Mỗi tình huống có cách xử lý tài sản khác nhau.
Khi chủ đất đơn phương chấm dứt mà không thuộc trường hợp hợp đồng cho phép, theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Thiệt hại của người thuê lập trại thường gồm giá trị còn lại của công trình, giá trị vườn cây và một phần thu nhập bị mất. Có hợp đồng ghi sẵn mức bồi thường hoặc công thức tính thì việc đòi dễ hơn rất nhiều so với tự chứng minh.
Khi người thuê muốn rút sớm, chiều ngược lại: người thuê có thể phải bồi thường cho chủ đất nếu vi phạm thời hạn, nhưng vẫn có quyền thương lượng để chủ đất mua lại công trình hoặc cho chuyển hợp đồng cho người khác. Khi Nhà nước thu hồi, phần bồi thường tài sản gắn liền với đất xét theo quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; tách bạch tài sản nào của ai bằng biên bản và hồ sơ đầu tư là việc phải có sẵn.
Việc người thuê nên làm từ năm đầu
Những việc dưới đây tốn rất ít công khi làm ngay, nhưng cứu được nhiều tiền lúc kết thúc.
- Lưu hồ sơ đầu tư từng hạng mục: hoá đơn, hợp đồng thi công, ảnh trước và sau khi làm.
- Mỗi lần dựng thêm công trình, lập phụ lục có chữ ký chủ đất, ghi luôn phương án xử lý khi hết hạn.
- Chọn thiết kế tháo lắp được cho những hạng mục không cần kiên cố.
- Giữ tình trạng đất ở mức có thể trả lại: không đổ phế thải, không để chất thải chăn nuôi ngấm vào đất ngoài khu xử lý.
- Ba bốn năm trước khi hết hạn, mở lại câu chuyện gia hạn hoặc phương án bàn giao, đừng đợi tới năm cuối.
Năm cuối hợp đồng là thời điểm người thuê yếu thế nhất: không còn thời gian để dời trại, chủ đất biết điều đó. Bắt đầu sớm giữ cho bạn còn lựa chọn.
Khi hợp đồng không ghi gì về tài sản
Nhiều trại đã lỡ ký hợp đồng sơ sài. Lúc hết hạn, việc đầu tiên là ngồi lại với chủ đất, mang theo biên bản hiện trạng ngày nhận đất và hồ sơ đầu tư. Một đề nghị cụ thể, có số liệu, dễ được chấp nhận hơn một yêu cầu chung chung về “công sức bao năm”.
Nếu không thoả thuận được, hai bên có thể đề nghị hoà giải ở cơ sở. Tranh chấp liên quan đất đai còn có quy định riêng về hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã trước khi đưa ra toà án trong một số trường hợp; kiểm quy định hiện hành về thủ tục. Trong lúc chờ, không nên tự ý phá dỡ hay chặt cây, vì việc này có thể làm bạn mất lý lẽ.
Khi chuẩn bị hồ sơ, tách rõ ba nhóm: những gì có sẵn trên đất lúc nhận, những gì bạn đầu tư, và những gì chủ đất đã đồng ý cho làm bằng văn bản hoặc bằng chứng khác. Người có bằng chứng rõ ràng thường được lắng nghe hơn, kể cả ở bàn hoà giải.
Buổi bàn giao cuối cùng
Ngày trả đất nên làm giống ngày nhận đất: hai bên cùng đi một vòng, đối chiếu với biên bản đầu kỳ, ghi những gì đã thay đổi, những gì để lại, những gì đã tháo. Chụp ảnh lại đúng các vị trí từng chụp lúc nhận đất để dễ so.
Biên bản bàn giao nên ghi rõ tiền cọc được hoàn bao nhiêu, phần bị khấu trừ vì sao, các khoản mua lại công trình đã thanh toán chưa, và hai bên xác nhận không còn nghĩa vụ nào với nhau ngoài những điều ghi trong biên bản. Câu xác nhận cuối cùng này giúp tránh những đòi hỏi phát sinh sau nhiều tháng.
Sau khi ký biên bản, nên dọn sạch rác thải xây dựng, vỏ bao, dây tưới cũ, chai lọ thuốc thú y và các vật dụng khác. Đây là phần nhỏ nhưng hay bị bỏ lại, và là cái cớ phổ biến để chủ đất giữ lại một phần tiền cọc. Trại được trả lại gọn gàng cũng là cách giữ tiếng với cả xóm nếu bạn còn muốn thuê đất ở vùng đó.
Nếu điện, nước, internet của trại đang đứng tên bạn, làm thủ tục chấm dứt hoặc chuyển tên trước ngày bàn giao, tránh trường hợp người dùng tiếp mà bạn vẫn nhận hoá đơn.
Câu hỏi thường gặp
Chủ đất có được giữ lại chuồng trại mà không trả tiền không?
Phụ thuộc thoả thuận. Nếu hợp đồng ghi để lại không tính tiền thì đúng là vậy. Nếu hợp đồng không ghi, nguyên tắc chung là bên thuê trả lại mặt bằng như lúc nhận, tức chủ đất có thể yêu cầu tháo dỡ chứ không đương nhiên phải mua. Hai bên nên thương lượng, giữ bằng chứng đầu tư.
Cây đang có trái lúc hết hạn hợp đồng thì ai thu hoạch?
Nên ghi rõ trong hợp đồng ngày kết thúc so với mùa vụ, hoặc cho người thuê thu nốt vụ đang dở. Nếu không ghi, đây là chỗ hay tranh chấp. Thông thường hai bên nên chọn ngày kết thúc sau mùa thu hoạch chính.
Có bắt buộc phải lấp ao khi trả đất không?
Không có câu trả lời chung; tuỳ hợp đồng và tình trạng đất lúc nhận. Nếu nhận đất ruộng và đào ao để nuôi thủy sản, chủ đất có thể yêu cầu trả lại như cũ. Ghi trước phương án và người chịu chi phí là cách tránh tranh cãi.
Người thuê có được bán nhà kho cho người khác khi hết hạn không?
Nếu nhà kho tháo dỡ được, bạn có thể bán vật liệu đã tháo. Bán nguyên công trình đặt trên đất người khác cho bên thứ ba thì gần như không khả thi nếu chủ đất không đồng ý cho người mua thuê đất tiếp.
Hết hạn mà chưa thoả thuận xong, có nên ở lại làm tiếp không?
Ở lại khi không có thoả thuận gia hạn có thể bị coi là sử dụng đất không có căn cứ và làm phát sinh tranh chấp. Nên có văn bản tạm thời ghi thời gian ở lại, tiền thuê tạm tính, trong khi hai bên tiếp tục thương lượng.