Khi chủ đất bán đất hoặc qua đời trong thời gian cho thuê, hợp đồng thuê làm trại không tự động chấm dứt chỉ vì chủ thay đổi; theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt khi cá nhân giao kết chết chỉ trong trường hợp hợp đồng phải do chính người đó thực hiện, còn nghĩa vụ tài sản của người chết do người thừa kế thực hiện trong phạm vi di sản. Tuy vậy, mức độ bạn được bảo vệ trước người mua hay người thừa kế phụ thuộc rất nhiều vào việc hợp đồng có rõ ràng, có đăng ký, có điều khoản về chuyển nhượng hay không.
Đây là tình huống người thuê lập trại dài hạn rất dễ gặp: mười lăm, hai mươi năm là đủ dài để một gia đình chủ đất thay đổi. Bài viết ở mức nguyên lý cho người thuê; mỗi vụ việc cụ thể cần luật sư xem hợp đồng và giấy tờ thật.
Vì sao người thuê dài hạn phải tính trước chuyện này
Người cho thuê đất nông nghiệp thường là người lớn tuổi, con cái làm ăn xa. Mười năm sau ngày ký, người ký hợp đồng có thể đã mất, đất đã chia cho các con, hoặc một người con cần tiền và muốn bán. Người thuê ở giữa câu chuyện gia đình đó mà không có tiếng nói nào, trừ tờ hợp đồng và cách mình đã cư xử với gia đình họ trong những năm qua.
Nếu hợp đồng chỉ là tờ giấy viết tay với chữ ký của một người, không đăng ký, không có điều khoản về người kế tiếp, thì người mua đất hoặc người thừa kế có thể cho rằng họ không biết, không đồng ý, không bị ràng buộc. Dù về nguyên tắc pháp lý bạn có thể có lý, việc chứng minh và đòi quyền mất nhiều năm, trong khi trại cần quyết định ngay.
Cũng có trường hợp chủ đất vẫn còn nhưng mất năng lực quyết định vì tuổi già, bệnh nặng, và người nhà đứng ra thay. Người đứng ra thay đó có quyền gì, ký được gì, phụ thuộc giấy uỷ quyền hoặc quyết định của toà án về giám hộ, đại diện. Người thuê nên hỏi rõ trước khi ký phụ lục hay nhận lời đề nghị chấm dứt từ người nhà.
Vì vậy, câu hỏi “nếu chủ đất không còn hoặc đổi ý thì sao” phải được trả lời trong hợp đồng ngày đầu, cũng như câu hỏi về thời hạn hay giá thuê. Phần dưới đi qua ba tình huống: chủ đất bán đất, chủ đất qua đời, và đất đang bị thế chấp.
Khi chủ đất muốn bán đất
Bạn có được biết trước không. Pháp luật không đương nhiên buộc chủ đất phải hỏi ý người thuê trước khi bán, trừ khi hợp đồng có điều khoản về quyền ưu tiên mua hoặc nghĩa vụ thông báo. Đây là lý do nên đưa hai điều khoản này vào hợp đồng.
Người mua có phải tiếp tục cho bạn thuê không. Hợp đồng thuê đã đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thể hiện trong hồ sơ địa chính, người mua có thể biết và khó nói mình không biết. Hợp đồng chưa đăng ký thì vị thế của bạn trước người mua yếu hơn. Cách chắc nhất là hợp đồng thuê ghi rõ khi chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, và chủ đất cam kết đưa điều kiện này vào giao dịch bán.
Thoả thuận ba bên. Khi biết chủ đất sắp bán, nên đề nghị một văn bản ba bên giữa chủ cũ, người mua và bạn: người mua xác nhận tiếp tục hợp đồng thuê với điều kiện cũ, hoặc nếu không tiếp tục thì ai bồi thường cho bạn, bao nhiêu, khi nào.
Quyền ưu tiên mua. Nếu hợp đồng cho bạn quyền ưu tiên mua với cùng điều kiện, chủ đất phải đưa ra đề nghị cho bạn trước. Bạn có thể không đủ vốn để mua, nhưng quyền này ít nhất giúp bạn biết sớm và có thời gian chuẩn bị.
Khi chủ đất qua đời
Đây là lúc dễ lúng túng nhất vì vừa có chuyện tang, vừa chưa rõ ai là người có quyền tiếp. Các bước sau giúp giữ trại ổn định mà không làm mất lòng gia đình chủ đất.
- Đến chia buồn, không đề cập chuyện hợp đồng trong những ngày đầu. Tiếp tục vận hành trại bình thường.
- Sau một thời gian phù hợp, gặp người đại diện gia đình, cho xem bản hợp đồng và hỏi gia đình dự định thế nào với đất.
- Xác định ai là người thừa kế. Khi chưa phân chia di sản, các đồng thừa kế thường cùng có quyền, không ai một mình quyết thay cả nhà.
- Với tiền thuê đến hạn, đừng trả cho một người khi chưa rõ người đó được cả nhà đồng ý nhận. Có thể đề nghị gia đình cử người nhận bằng văn bản, hoặc giữ tiền có biên nhận chờ gia đình thống nhất.
- Khi việc thừa kế đã xong, ký phụ lục với người thừa kế nhận thửa đất, xác nhận tiếp tục hợp đồng với các điều khoản cũ.
- Nếu người thừa kế không muốn tiếp tục, thương lượng về thời gian rút và bồi thường dựa trên hợp đồng; khi cần, nhờ luật sư.
Người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết trong phạm vi di sản, nhưng cách áp dụng nguyên tắc này cho hợp đồng thuê cụ thể của bạn cần luật sư đánh giá. Đừng tự kết luận rồi làm căng với gia đình chủ đất.
Khi đất được chia cho nhiều người con
Một thửa lớn bạn đang thuê có thể bị tách thành nhiều thửa nhỏ cho các con. Mỗi người con có hoàn cảnh riêng: người muốn tiếp tục cho thuê, người muốn lấy lại để làm, người muốn bán. Trại của bạn khi đó giống như thuê của nhiều hộ cùng lúc, với tất cả rắc rối đi kèm.
Cách làm là gặp từng người, không chỉ người đại diện. Tìm hiểu ai muốn gì, rồi đề xuất phương án: những người muốn lấy lại đất có thể nhận phần ở rìa trại để không cắt ngang hệ thống mương, đường; những người muốn tiếp tục ký phụ lục riêng. Hợp đồng ban đầu có điều khoản ràng buộc người thừa kế sẽ là điểm tựa cho cuộc nói chuyện.
Việc tách thửa thường kéo theo đo đạc, cắm mốc mới. Có mặt khi đo, chỉ cho người đo những công trình, mương, đường của trại, và đề nghị ranh mới tránh cắt ngang chuồng hay ao. Một đường ranh vẽ trên giấy mà không ai hỏi người đang sản xuất trên đất có thể làm hỏng cả bố trí trại.
Nếu việc tách thửa làm trại mất phần chốt như lối vào, nguồn nước, cần tính lại toàn bộ: thuê bù chỗ khác, thoả thuận lối đi, hoặc thu hẹp trại. Đừng đợi tới khi người thừa kế dựng hàng rào mới tính.
Khi đất đang bị thế chấp
Nhiều chủ đất thế chấp giấy chứng nhận ở ngân hàng để vay tiền, trước hoặc trong thời gian cho bạn thuê. Bộ luật Dân sự có quy định về việc cho thuê tài sản đang thế chấp, trong đó bên thuê phải được thông báo về việc tài sản đang được dùng để thế chấp. Nếu chủ đất không trả được nợ, ngân hàng có thể xử lý tài sản thế chấp, và quyền của bạn khi đó phụ thuộc thời điểm ký thuê, việc bạn có được thông báo không và quy định cụ thể.
Vì vậy, khi đi xem đất, hỏi thẳng đất có đang thế chấp không và đề nghị xem giấy chứng nhận bản gốc. Giấy đang nằm ở ngân hàng là dấu hiệu rõ nhất. Có thể tra thông tin về thế chấp đã đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo thủ tục cung cấp thông tin.
Nếu vẫn thuê đất đang thế chấp, nên đưa vào hợp đồng cam kết của chủ đất về việc thông báo ngay khi có nguy cơ không trả được nợ, và cân nhắc hạn chế đầu tư kiên cố. Trại trên đất thế chấp có rủi ro mà người thuê không kiểm soát được.
Điều khoản nên có ngay từ ngày ký
Những điều khoản dưới đây không ngăn được chủ đất bán đất hay qua đời, nhưng chúng cho bạn chỗ dựa khi chuyện xảy ra.
- Hợp đồng ràng buộc người thừa kế và người nhận chuyển nhượng; chủ đất cam kết thông báo cho bên mua về hợp đồng thuê.
- Nghĩa vụ thông báo trước một thời gian hợp lý khi chủ đất định chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp đất.
- Quyền ưu tiên mua của người thuê với cùng điều kiện.
- Mức bồi thường hoặc công thức bồi thường nếu hợp đồng bị chấm dứt trước hạn vì bất kỳ lý do nào từ phía chủ đất.
- Chữ ký của tất cả người cùng có quyền sử dụng đất, kể cả con cái nếu đất cấp cho hộ gia đình có tên họ.
- Đăng ký hợp đồng thuê tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định.
- Thoả thuận nơi giải quyết tranh chấp và cách hoà giải trước khi ra toà.
Chủ đất có thể thấy những điều khoản này nặng nề. Giải thích rằng chúng bảo vệ cả gia đình họ: người thừa kế sẽ biết rõ đất đang cho ai thuê, đến bao giờ, tiền thuê bao nhiêu, thay vì phải nghe một người lạ kể lại.
Giữ quan hệ với cả gia đình chủ đất
Bảo vệ tốt nhất cho người thuê dài hạn không nằm hết trên giấy. Người thuê được cả gia đình chủ đất biết mặt, tin tưởng, thường gặp ít rắc rối hơn khi thế hệ thay đổi. Mời con cái chủ đất về thăm trại khi họ về quê, gửi biếu sản phẩm vào dịp Tết, báo tình hình trại cho cả nhà chứ không chỉ cho người ký.
Khi trại có thay đổi lớn như dựng thêm công trình, đổi cây trồng, nên báo và xin ý kiến những người sẽ có quyền với đất về sau, không chỉ người đang đứng tên. Những người được hỏi ý kiến từ đầu ít khi phản đối gay gắt về sau.
Nếu một ngày gia đình chủ đất muốn lấy lại đất dù hợp đồng còn hạn, một quan hệ tốt giúp hai bên ngồi lại thương lượng thời gian rút và bồi thường thay vì đưa nhau ra toà, nơi cả hai cùng mất thời gian và tiền bạc. Lúc đó, những năm bạn giữ lời, trả tiền đúng hạn, chăm đất tử tế là thứ khiến gia đình chủ đất sẵn lòng nhường một bước.
Câu hỏi thường gặp
Chủ đất mất, con cái đòi lấy lại đất ngay có được không?
Theo nguyên tắc dân sự, người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết trong phạm vi di sản, và hợp đồng thuê đất thường không thuộc loại chấm dứt khi người giao kết chết. Tuy vậy cần luật sư xem hợp đồng cụ thể. Trước hết nên thương lượng dựa trên hợp đồng.
Người mua đất nói không biết có hợp đồng thuê thì sao?
Nếu hợp đồng đã đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, lập luận “không biết” khó đứng vững. Nếu chưa đăng ký, vị thế của bạn yếu hơn và có thể phải đòi bồi thường từ chủ đất cũ theo hợp đồng. Đây là lý do nên đăng ký từ đầu.
Trả tiền thuê cho ai khi chủ đất mất mà gia đình chưa chia tài sản?
Nên đề nghị các đồng thừa kế thống nhất bằng văn bản cử người nhận tiền. Khi chưa có văn bản, có thể giữ tiền có biên nhận hoặc gửi theo cách có chứng từ, tránh trả cho một người rồi bị người khác đòi lại.
Có thể tra xem đất có đang thế chấp ngân hàng không?
Có thể đề nghị cơ quan đăng ký đất đai cung cấp thông tin theo thủ tục và đối tượng được cung cấp. Cách đơn giản hơn là đề nghị chủ đất cho xem giấy chứng nhận bản gốc; nếu giấy đang ở ngân hàng, đất đang thế chấp.
Hợp đồng thuê có cần chữ ký của con cái chủ đất không?
Chỉ bắt buộc khi họ là người cùng có quyền sử dụng đất, ví dụ đất cấp cho hộ gia đình có tên họ. Nếu không cùng quyền, chữ ký của họ không bắt buộc nhưng việc họ biết và đồng ý giúp giảm tranh chấp khi thừa kế về sau.