Muốn biết một thửa đất có trũng, có dễ ngập hay không, bạn cần trả lời ba câu: nước ngập từ đâu tới (lũ sông, mưa không thoát được hay triều), ngập sâu bao nhiêu và kéo dài bao lâu, và bao lâu thì lặp lại một lần. Dấu vết trên thực địa, lời kể của người sống lâu năm và một lần đi xem sau mưa lớn thường đủ để trả lời. Có ba câu trả lời đó, bạn mới biết thửa đất dùng được cho loại trại nào và phải bỏ thêm bao nhiêu công sức để dùng.
Đất trũng không phải lúc nào cũng xấu. Đồng bằng phù sa màu mỡ nhất nước là đất được lũ bồi qua hàng nghìn năm, và nhiều trại cá, trại lúa sống tốt trên đất thấp. Vấn đề là chọn đất trũng mà không biết nó trũng, rồi đặt chuồng heo, kho cám hay vườn sầu riêng vào đúng chỗ nước lên. Bài này giúp bạn nhận ra điều đó trước khi đặt cọc.
Ba kiểu ngập thường gặp trên đất nông nghiệp
Mỗi kiểu ngập có nguồn gốc, nhịp lặp lại và cách phòng khác nhau. Một thửa đất có thể chịu hơn một kiểu.
| Kiểu ngập | Nước từ đâu | Đặc điểm | Thường gặp ở |
|---|---|---|---|
| Lũ sông | Sông, suối dâng tràn bờ | Theo mùa, có năm lớn năm nhỏ; nước có thể chảy mạnh, mang phù sa hoặc rác | Ven sông miền Trung, đầu nguồn sông Cửu Long, thung lũng miền núi |
| Úng do mưa | Mưa lớn tại chỗ không thoát kịp | Sau mưa to, đọng ở chỗ thấp, rút chậm nếu thiếu mương tiêu | Ô ruộng trũng đồng bằng, chân đồi, sau đường đắp cao |
| Ngập triều | Nước biển dâng theo con nước | Lên xuống theo ngày và theo tháng âm lịch, nặng hơn vào kỳ triều cường; có thể mang mặn | Vùng cửa sông, ven biển Nam Bộ và Bắc Bộ |
| Lũ quét | Mưa rất lớn trên sườn dốc, khe suối | Đến nhanh, chảy xiết, ngắn nhưng phá huỷ mạnh | Khe núi, cửa suối vùng núi, trung du |
Lũ quét là kiểu không thể "chịu" được bằng nền cao hay bờ bao; thửa đất nằm trên đường đi của lũ quét nên loại bỏ cho mọi loại trại có công trình. Ba kiểu còn lại thì tuỳ mức độ, có loại trại sống chung được, có loại không.
Dấu vết ngập trên thực địa
Vệt nước trên thân cây, cột điện, tường. Lũ để lại vệt bùn, vệt đổi màu ở độ cao nước từng lên. Tìm trên những cây lớn, cột điện, tường nhà kho hay chuồng cũ gần đó; vệt cao nhất thường là mức của trận lũ lớn nhất trong vài năm.
Rác mắc trên bụi, trên hàng rào. Rơm rạ, túi ni lông, cành khô mắc ở độ cao bất thường trên bụi rậm, hàng rào cho thấy nước đã từng lên tới đó và chảy qua.
Nền nhà, nền chuồng của hàng xóm. Nếu mọi nhà quanh đó đều xây nền cao hơn mặt ruộng một khoảng đáng kể, đó là kinh nghiệm của họ về mức nước. Hỏi vì sao họ xây cao như vậy.
Đất và cây ưa nước. Đất mặt mịn, có lớp phù sa mỏng phủ lên là dấu hiệu nước lũ bồi; đất xám xanh, mùi hôi khi đào là đất thường xuyên bị ngập, thiếu không khí. Cỏ năn, lác, lục bình mọc dày ở chỗ thấp.
Hình dạng địa hình xung quanh. Thửa đất thấp hơn đường đi, thấp hơn ruộng hàng xóm, nằm sau một con đường mới đắp cao hay một khu vừa được tôn nền thì sẽ nhận nước của người khác.
Kênh mương và cống. Mương tiêu bị lấp, cống qua đường quá nhỏ, cửa cống bị rác bịt là dấu hiệu nước thoát chậm, dù thửa đất không thấp lắm.
Hỏi về ngập cho ra con số
Câu hỏi "ở đây có ngập không" thường nhận được câu trả lời "cũng có, chút xíu". Muốn có thông tin dùng được, bạn nên hỏi cụ thể và nhờ người kể chỉ vào một vật mốc:
- Năm nước lớn nhất mà anh chị nhớ là năm nào, nước lên tới đâu so với cái cột này, cái bờ này, cái nền nhà này?
- Năm bình thường nước lên tới đâu, vào tháng nào, ngập bao nhiêu ngày thì rút?
- Nước rút về hướng nào, rút nhanh hay chậm, có chỗ nào đọng lại cả tháng không?
- Mấy năm gần đây ngập nhiều hơn hay ít hơn trước, có công trình nào mới làm (đường, đê, khu dân cư) làm nước đổi đường đi không?
- Khi ngập, đường vào có bị cắt không, cắt bao nhiêu ngày?
- Nước ngập là nước ngọt hay có mặn, có mang rác, có mùi không?
Hỏi ít nhất hai, ba người không liên quan tới người bán đất. Nếu các câu trả lời khớp nhau về mức nước và thời gian, bạn có thể dùng nó làm căn cứ để tính chiều cao nền, bờ bao. Nếu các câu trả lời lệch nhau nhiều, hãy tin câu trả lời bất lợi hơn và cố gắng tự đi xem trong mùa nước lớn.
Trại nào chịu được đất trũng, trại nào không
Hợp với đất trũng. Ao nuôi cá, nuôi tôm (khi chất lượng nước phù hợp), trồng lúa, trồng sen, súng, rau muống, rau nhút, các loại cây chịu ngập; mô hình kết hợp lúa với cá, tôm ở đồng bằng sông Cửu Long đã có từ lâu.
Dùng được nếu có bờ bao, lên liếp. Cây ăn trái ở đồng bằng sông Cửu Long thường được trồng trên liếp cao với mương xen giữa, có bờ bao quanh vườn. Đây là cách đã được thử thách qua nhiều thế hệ, nhưng tốn công đào đắp và phải giữ bờ bao hằng năm.
Không hợp nếu chưa tôn nền. Chuồng chăn nuôi, kho thức ăn, kho phân bón, khu sơ chế, nhà cho người trông trại, máy bơm, tủ điện. Những công trình này ngập một lần là thiệt hại lớn: vật nuôi chết, thức ăn hỏng, máy hỏng, chất thải tràn ra môi trường.
Rất khó. Cây lâu năm không chịu úng trồng trực tiếp trên đất trũng không có bờ bao; trại chăn nuôi quy mô lớn ở vùng lũ sâu kéo dài; bất cứ công trình nào đặt trên đường đi của lũ quét.
Tôn nền và bờ bao: tính trước khi mua
Khi một thửa đất có phần trũng, cách xử lý hay gặp là tôn nền cho khu công trình và đắp bờ bao quanh vườn. Cả hai đều là khối lượng đất rất lớn, nên cần ước lượng trước khi quyết định mua. Ví dụ giả định: một khu chuồng và kho rộng một nghìn mét vuông, cần tôn cao thêm nửa mét, sẽ cần khoảng năm trăm mét khối đất đã lèn chặt; đất đổ vào thường phải nhiều hơn vì bị nén lại. Lượng đất đó phải được mua, chở tới bằng nhiều chuyến xe, san và lèn từng lớp. Nếu đường vào chỉ cho xe nhỏ, chi phí và thời gian còn tăng.
Bờ bao cũng vậy: dài bằng chu vi khu vườn, cao hơn mức nước lớn, mặt đủ rộng để đi lại, chân đủ rộng để không sạt. Bờ bao phải được giữ hằng năm, gia cố chỗ yếu, chống chuột, cua đào hang. Nếu bờ bao của bạn là một phần của hệ thống bờ bao chung của cả cánh đồng, bạn phụ thuộc vào việc những người khác cũng giữ bờ của họ.
Một lưu ý quan trọng: tôn nền, đắp bờ có thể làm thay đổi đường thoát nước, đẩy nước sang đất hàng xóm, dẫn đến va chạm và khiếu nại. Không được lấp kênh mương chung, không được chặn dòng chảy tự nhiên mà người khác đang dựa vào. Trước khi tôn nền phần lớn thửa đất, hỏi UBND xã về quy định liên quan, và nói chuyện với các hộ liền kề. Đất dùng để san lấp cũng phải là đất sạch, có nguồn gốc rõ ràng; không dùng phế thải xây dựng hay rác để lấp.
Trong đê hay ngoài đê, gần hồ chứa hay không
Ở những vùng có đê sông, vị trí của thửa đất so với con đê thay đổi hẳn bức tranh rủi ro. Đất ngoài đê, tức phần bãi giữa đê và lòng sông, thường là đất phù sa tốt nhưng chịu ngập mỗi khi nước sông lên, và việc xây dựng, sử dụng đất ở bãi sông bị ràng buộc bởi quy định về đê điều và thoát lũ. Đất trong đê được che chắn khỏi lũ sông, nhưng có thể bị úng khi mưa lớn mà trạm bơm tiêu không kịp, và ở sát chân đê thì nằm trong phạm vi bảo vệ đê, không được tuỳ ý đào ao, khoan giếng hay dựng công trình. Hỏi rõ thửa đất nằm phía nào của đê và cách chân đê bao xa.
Ở vùng có hồ chứa thủy lợi, thủy điện phía thượng nguồn, mức nước ở hạ lưu còn phụ thuộc vào việc vận hành xả của hồ. Những năm mưa lớn, hồ xả lũ có thể làm nước dâng nhanh ở các vùng trũng ven sông. Đất sát mép hồ thì có phần bán ngập, nước lên xuống theo mực nước hồ trong năm, và có hành lang bảo vệ hồ chứa. Trong cả hai trường hợp, bạn nên hỏi UBND xã về phạm vi bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều quanh thửa đất, và hỏi người dân về những lần hồ xả lũ trước đây ảnh hưởng tới đâu. Phần quy định chi tiết về hành lang, phạm vi bảo vệ nên kiểm theo văn bản hiện hành và nơi tiếp nhận của địa phương.
Khi nào nên bỏ một thửa đất trũng
Không phải thửa đất trũng nào cũng nên bỏ, nhưng những trường hợp sau đây thường không đáng để cố:
- Thửa đất nằm trên đường đi của lũ quét, cửa khe suối hay hạ lưu sát đập, hồ chứa mà bạn không rõ quy trình xả lũ.
- Phần lớn diện tích ngập sâu và kéo dài nhiều tuần mỗi năm, trong khi loại trại bạn định làm cần đất khô.
- Phải tôn nền gần như toàn bộ thửa đất, trong khi đường vào không cho xe tải chở đất.
- Thửa đất nhận nước thải của khu dân cư, khu công nghiệp hay làng nghề phía trên mỗi khi mưa lớn.
- Nước ngập mang mặn trong những năm triều cường, trong khi bạn định trồng cây không chịu mặn.
- Người dân kể rằng ngập ngày càng nặng do có công trình mới chặn dòng, và chưa có kế hoạch khơi thông.
Trong những trường hợp đó, khoản tiết kiệm nhờ giá đất thấp hơn thường không đủ bù chi phí cải tạo và rủi ro lâu dài. Một thửa đất cao ráo hơn với giá cao hơn có thể là lựa chọn rẻ hơn khi tính cho mười năm.
Câu hỏi thường gặp
Đất trũng có trồng cây ăn trái được không?
Được, nếu lên liếp cao, có mương thoát và bờ bao chắc. Nhiều vườn cây ăn trái ở đồng bằng sông Cửu Long được làm theo cách đó. Nhưng nếu nước ngập sâu kéo dài nhiều tuần, chi phí làm liếp và giữ bờ bao sẽ rất cao, nên cân nhắc trồng loại cây chịu ngập hoặc làm ao.
Làm sao biết thửa đất ngập triều hay ngập do mưa?
Ngập triều lên xuống theo giờ trong ngày và theo con nước trong tháng âm lịch, kể cả khi không mưa. Ngập do mưa xuất hiện sau các trận mưa lớn và rút dần. Hỏi người dân xem nước lên vào những ngày nào, có liên quan tới mưa không.
Tôn nền có cần xin phép không?
Tuỳ quy mô, vị trí và mục đích; việc thay đổi địa hình, san lấp trên đất nông nghiệp có thể phải tuân thủ quy định về đất đai, thủy lợi và môi trường. Bạn nên hỏi UBND xã, phường nơi có đất trước khi làm, và tuyệt đối không lấp kênh mương chung.
Năm nay không ngập thì có thể yên tâm không?
Không. Lũ có năm lớn năm nhỏ, một vài năm không ngập không có nghĩa là thửa đất không bao giờ ngập. Hãy hỏi về trận lũ lớn nhất trong trí nhớ của người dân và tính nền, bờ bao theo mức đó, cộng thêm một khoảng dự phòng.
Đất sau đường mới đắp cao có đáng lo không?
Có thể đáng lo. Đường đắp cao như một con đê chặn dòng chảy; nếu cống qua đường nhỏ hoặc ít, nước sẽ dồn lại ở một bên. Xem kích thước, số lượng cống qua đường và hỏi người dân xem từ khi có đường, ngập có thay đổi không.
Trại cá trên đất trũng có cần lo ngập không?
Có. Khi nước lũ tràn bờ ao, cá có thể thoát ra ngoài và nước bẩn, mầm bệnh từ bên ngoài tràn vào. Bờ ao phải cao hơn mức nước lớn và đủ chắc; nhiều trại còn dùng lưới chắn quanh bờ trong mùa lũ.