Khảo sát thửa đất cho trang trại nên làm ít nhất hai lần, một lần trong mùa mưa và một lần trong mùa khô, vì mỗi mùa phơi ra những khuyết tật mà mùa kia che mất. Mùa mưa cho thấy nước chảy đi đâu, đọng ở đâu, đường vào còn đi được không. Mùa khô cho thấy nguồn nước còn lại bao nhiêu, đất nứt và chai cứng ra sao, cây cỏ còn sống được tới đâu.
Phần lớn giao dịch đất nông nghiệp diễn ra vào mùa khô, khi đường dễ đi, trời đẹp, đất trông bằng phẳng và khô ráo. Đó cũng là lúc những vấn đề về ngập úng, thoát nước và đường lầy bị che kín nhất. Bài này hướng dẫn cách đi, cách nhìn, cách ghi lại để hai lần khảo sát cho bạn một bức tranh đầy đủ về thửa đất.
Vì sao một lần đi xem không đủ
Một thửa đất là một hệ thống sống theo mùa. Cùng một mảnh ruộng, tháng này khô ráo trồng được rau, tháng khác ngập tới đầu gối. Cùng một con suối, mùa mưa nước chảy xiết, mùa khô chỉ còn vài vũng đọng. Cùng một con đường đất, mùa khô xe tải chạy êm, mùa mưa xe máy cũng sa lầy. Nếu chỉ nhìn một lần, bạn thấy một nửa sự thật, và thường là nửa đẹp hơn.
Lần khảo sát thứ hai không chỉ để xác nhận lần đầu, mà còn để kiểm lời người bán và lời hàng xóm. Mùa khô, người bán nói "mùa mưa chỉ đọng chút ở góc kia"; mùa mưa, bạn tự đứng ở góc đó và thấy nước tới đâu. Mùa mưa, người ta nói "con suối này quanh năm có nước"; mùa khô, bạn tự xuống lòng suối xem. Thông tin tận mắt thấy ở cả hai mùa là thứ duy nhất bạn không phải dựa vào trí nhớ hay thiện chí của người khác.
Nếu chỉ có thể đi một lần, hãy chọn mùa bất lợi nhất cho loại trại của bạn. Trại thủy sản, trại rau nên đi mùa khô để xem nước; trại cây lâu năm, trại chăn nuôi ở vùng trũng nên đi mùa mưa để xem ngập.
Chuyến mùa mưa: xem nước đi đâu
Đi ngay sau một trận mưa lớn. Không phải đi giữa cơn mưa, mà là vài giờ đến một ngày sau trận mưa to. Lúc đó nước mặt đang chảy, chỗ trũng đang đọng, bạn thấy rõ đường đi của nước trên thửa đất.
Đi hết ranh và tìm chỗ nước vào. Nước từ đâu chảy vào thửa đất: từ sườn đồi phía trên, từ đường, từ ruộng hàng xóm, từ cống qua đường. Thửa đất nhận nước của cả một vùng phía trên sẽ cần mương thoát lớn và có thể bị xói.
Tìm chỗ nước ra. Nước thoát đi đâu: ra kênh, ra suối, sang ruộng hàng xóm. Nếu nước không có đường ra, nó sẽ đọng lại. Nếu đường ra đi qua đất người khác, hỏi họ có đồng ý cho nước tiếp tục đi qua không.
Đánh dấu vùng đọng nước. Cắm cọc hoặc chụp ảnh các vũng đọng, ước lượng diện tích và độ sâu. Quay lại sau một hai ngày xem nước đã rút chưa. Nước rút nhanh là đất thoát tốt; nước đọng nhiều ngày là dấu hiệu tầng đất bên dưới bí chặt hoặc mực nước ngầm cao.
Xem bờ mương, bờ ruộng, mép suối. Bờ bị khoét, sạt, có rãnh nước mới xẻ qua là dấu hiệu dòng chảy mạnh trong mùa mưa. Mép suối lở vào phía thửa đất cho biết mỗi năm thửa đất có thể mất thêm một phần ở mép đó.
Đi thử đường vào. Đi bằng xe máy, nếu được thì hỏi một xe tải nhỏ trong vùng có vào được không. Ghi lại đoạn nào lầy, đoạn nào trơn, đoạn nào nước tràn qua.
Chuyến mùa khô: xem đất còn gì
Kiểm nguồn nước ở mức thấp nhất. Đi vào cuối mùa khô, lúc nguồn nước xuống thấp nhất trong năm. Xem kênh còn nước không, suối còn chảy không, ao hàng xóm cạn tới đâu. Hỏi giếng nhà gần nhất có yếu đi không, có phải hạ máy bơm sâu hơn không.
Xem mặt đất. Đất nứt nẻ thành mảng lớn, khe sâu thường là đất sét nặng, mùa mưa dễ bí nước. Đất bạc trắng, có lớp váng muối hay vàng gỉ trên mặt có thể là dấu hiệu mặn hoặc phèn. Đất chai cứng, đào không xuống là tầng đất bị nén chặt.
Xem cây cỏ. Cây cỏ nào còn xanh giữa mùa khô cho thấy chỗ đó có ẩm sâu, gần mạch nước. Cây cỏ nào chết khô hết là đất giữ ẩm kém. Cây lâu năm của hàng xóm có rụng lá, héo nhiều không.
Kiểm bụi và gió. Mùa khô nhiều vùng có gió mạnh, bụi đất đỏ. Đứng ở thửa đất vài giờ để biết gió thổi từ hướng nào, mạnh cỡ nào, bụi từ đường vào có bay vào khu bạn định làm chuồng hay vườn rau không.
Xem nguy cơ cháy. Đất cạnh rừng, cạnh bãi cỏ tranh khô, cạnh nơi người dân hay đốt đồng có nguy cơ cháy lan vào mùa khô. Hỏi xem những năm trước có cháy không.
Đi lúc nào trong ngày, mang theo gì
Thời điểm trong ngày và vài món đồ đơn giản giúp mỗi chuyến đi cho nhiều thông tin hơn:
- Đi từ sáng sớm và ở lại tới chiều để thấy nắng chiếu tới đâu trong ngày, chỗ nào bị đồi, rừng che bóng, gió đổi hướng ra sao.
- Một cái xẻng hay thuổng nhỏ để đào vài hố thử đất ở các góc thửa và ở chỗ trũng.
- Một sợi dây dài và vài cọc tre để đánh dấu chỗ đọng nước, đo sơ chiều dài các cạnh.
- Một chai nước sạch để so màu với nước kênh, nước suối, nước giếng của hàng xóm (nhìn, ngửi; xét nghiệm là việc sau).
- Điện thoại có định vị để đánh dấu vị trí, chụp ảnh từ cùng một chỗ ở cả hai mùa để so sánh.
- Một cuốn sổ hoặc ghi chú trên điện thoại theo cùng một mẫu: ngày, giờ, thời tiết mấy ngày trước, những gì thấy ở từng góc.
- Ủng cao su, áo mưa, mũ, nước uống; nếu đi vùng đồi rừng, nên có người đi cùng và báo cho người nhà biết lịch trình.
Chụp ảnh từ cùng một vị trí ở cả hai mùa là cách so sánh dễ nhất: cùng một góc nhìn, mùa khô thấy bằng phẳng, mùa mưa thấy vũng nước, hai ảnh đặt cạnh nhau nói nhiều hơn mọi lời mô tả.
Đọc cây cỏ mọc tự nhiên trên thửa đất
Cỏ năn, cỏ lác, lục bình. Mọc dày ở chỗ trũng là dấu hiệu nước đọng lâu ngày, có thể kèm phèn. Chỗ đó không hợp đặt chuồng, kho, và cây lâu năm sẽ khó sống nếu không lên liếp.
Cỏ tranh, cây bụi khoẻ. Thường cho thấy đất còn sức, thoát nước khá, nhưng tốn công dọn và cỏ tranh có thể tái sinh dai dẳng sau khi phát.
Tre, trúc, cây gáo, cây bần ven mép đất. Những loài ưa ẩm này mọc tốt thường cho thấy mép đất đó gần mạch nước hoặc hay bị ngập theo mùa. Đó có thể là chỗ hợp để đào ao, nhưng không hợp để đặt công trình.
Đất trơ trụi giữa vùng có cỏ. Có thể là chỗ đất bị nén chặt, đất bị bóc lớp mặt, đất nhiễm mặn, nhiễm bẩn hay nơi từng đổ thứ gì xuống. Hỏi lý do, đừng bỏ qua.
Cây lâu năm sẵn có trên đất. Cây to, khoẻ là bằng chứng đất ở đó nuôi được cây lâu năm qua nhiều mùa khô, mùa mưa. Cây cằn, nhiều cành chết ở một khu vực có thể do ngập hay đất xấu.
Đặt hai chuyến khảo sát cạnh nhau để kết luận
Sau hai chuyến, bạn nên gom những gì thấy được vào một bảng so sánh. Bảng dưới là khung gợi ý, mỗi dòng ghi điều thấy ở mùa mưa, điều thấy ở mùa khô và kết luận cho trại.
| Hạng mục | Mùa mưa thấy gì | Mùa khô thấy gì | Kết luận cho trại |
|---|---|---|---|
| Nước mặt | Nước vào từ đâu, ra đi đâu, đọng ở đâu | Kênh, suối, ao còn bao nhiêu | Cần mương thoát, ao trữ hay giếng |
| Đường vào | Đoạn lầy, đoạn ngập, xe nào vào được | Bụi, ổ gà, độ rộng cho xe tải | Phải gia cố đoạn nào, bao xa |
| Mặt đất | Vùng đọng nước, đất bị xói rãnh | Nứt nẻ, chai cứng, váng muối, gỉ vàng | Khu nào đặt công trình, khu nào trồng |
| Cây cỏ | Loài ưa nước chiếm chỗ nào | Loài nào còn xanh, loài nào chết khô | Đất giữ ẩm tốt hay kém |
| Hàng xóm | Họ chống ngập, thoát nước ra sao | Họ lấy nước ở đâu, có thiếu không | Sẽ chia nước, chia mương với ai |
| Rủi ro | Xói lở, ngập, đường cắt | Cháy, hạn, gió bụi | Khoản đầu tư phòng rủi ro |
Cột cuối là cột quan trọng nhất. Một thửa đất có nhiều ô "phải đầu tư" không có nghĩa là bỏ, mà là bạn phải cộng những khoản đó vào chi phí thật của thửa đất. Ví dụ giả định: thửa đất A rẻ hơn thửa B nhưng cần tôn nền một phần, đào mương thoát và gia cố một đoạn đường lầy; cộng đủ những khoản đó, A có thể không còn rẻ hơn B. Bảng so sánh hai mùa giúp bạn nhìn ra những khoản này trước khi đặt cọc, thay vì phát hiện sau mùa mưa đầu tiên.
Khi không đi được đủ hai mùa
Không phải ai cũng chờ được nửa năm để xem đất ở mùa thứ hai, nhất là khi người bán đang giục. Khi đó, bạn có thể bù một phần bằng những cách sau. Thứ nhất, hỏi nhiều người hơn: không chỉ người bán và một hộ liền kề, mà cả người làm ruộng ở thửa phía dưới, người chạy xe ba gác trên con đường đó, người trông trạm bơm, trưởng thôn. Câu trả lời của nhiều người khác nhau mà giống nhau thì đáng tin hơn.
Thứ hai, xem ảnh vệ tinh của thửa đất ở các thời điểm khác nhau nếu có. Nhiều phần mềm bản đồ trực tuyến cho xem ảnh cũ, có những ảnh chụp đúng mùa nước lớn, thấy được vùng ngập. Thứ ba, xin xem ảnh, video mà người dân trong thôn chụp lúc lũ, lúc hạn; nhiều nơi người dân lưu lại khá đầy đủ. Thứ tư, ghi vào thoả thuận đặt cọc những điều bạn dựa vào để quyết định, ví dụ thửa đất không bị ngập quá mức nào đó trong mùa mưa, để có cơ sở nói chuyện nếu thực tế khác hẳn. Phần soạn thoả thuận nên nhờ người có chuyên môn pháp lý.
Câu hỏi thường gặp
Khảo sát mùa mưa nên đi tháng nào?
Nên đi vào giữa hoặc cao điểm mùa mưa của vùng đó, ngay sau một trận mưa lớn. Mùa mưa mỗi miền khác nhau: miền Nam, Tây Nguyên thường giữa năm; miền Trung tập trung cuối năm. Hỏi người địa phương tháng nào nước lớn nhất.
Thửa đất đọng nước vài ngày sau mưa có dùng được không?
Có thể dùng được nếu chỗ đọng chỉ là một phần nhỏ và bạn có cách thoát nước hoặc dùng chỗ đó làm ao. Nếu phần lớn thửa đất đọng nước lâu, chi phí tôn nền, đào mương sẽ lớn và nên cân nhắc lại.
Có cần đo mực nước ngầm khi khảo sát không?
Với trại nhỏ, quan sát giếng hàng xóm và đào hố thử là đủ để ước lượng. Với trại lớn, trại phụ thuộc nhiều vào nước giếng, nên nhờ thợ khoan giếng có kinh nghiệm hoặc đơn vị chuyên môn khảo sát trước khi quyết định.
Ảnh vệ tinh có thay được đi thực địa không?
Không. Ảnh vệ tinh giúp thấy hình dạng thửa đất, đường đi, vùng ngập ở một số thời điểm, nhưng không cho biết đất bên dưới ra sao, nước có sạch không, đường có lầy không. Nó là công cụ bổ sung, không thay việc tận mắt thấy.
Đi khảo sát một mình có an toàn không?
Với vùng đồng bằng gần dân cư thì thường không có vấn đề lớn, nhưng vẫn nên báo cho người nhà lịch trình. Với vùng đồi núi, ven rừng, ven sông suối mùa mưa, nên đi cùng người địa phương, không lội qua suối khi nước đang lên, không đứng dưới chân sườn dốc khi mưa lớn.
Nên ghi lại những gì sau mỗi chuyến khảo sát?
Ngày giờ, thời tiết những ngày trước đó, ảnh từng góc thửa đất, vị trí và mức nước đọng, tình trạng đường, nguồn nước, những gì hàng xóm nói. Ghi theo cùng một mẫu cho mỗi chuyến để so sánh giữa hai mùa và giữa các thửa đất.