Lịch sử của thửa đất là những gì đã diễn ra trên đó trong nhiều năm trước: trồng cây gì, có nuôi con gì, có ao bị lấp, có bị san lấp hay bóc lớp đất mặt, xung quanh từng có lò gạch, bãi rác hay xưởng nào không. Những điều này không ghi trên giấy chứng nhận, nhưng quyết định đất còn khoẻ hay đã kiệt, nền đất chắc hay yếu, có mầm bệnh hay chất ô nhiễm tồn dư hay không. Bạn đọc được nó qua dấu vết trên thực địa, lời kể của người trong vùng và ảnh vệ tinh qua các năm.
Với trang trại, lịch sử đất ảnh hưởng tới ba việc: chỗ nào đặt được công trình nặng mà không lún, chỗ nào trồng cây hay nuôi con mà không gặp lại bệnh cũ, và có cần làm xét nghiệm đất, nước trước khi đầu tư không. Bài này đi qua các loại lịch sử thường gặp trên đất nông nghiệp Việt Nam và cách nhận ra từng loại.
Vì sao thửa đất có lý lịch riêng
Hai thửa đất cạnh nhau, cùng loại đất trên giấy, có thể khác nhau rất xa về chất lượng thật. Một thửa được trồng xen, bón phân chuồng đều đặn hàng chục năm, đất tơi xốp, nhiều mùn. Thửa kia trồng sắn liên tục, không bón bù, rồi bị bỏ hoang, đất bạc màu và chai cứng. Một thửa có phần góc từng là ao, bị lấp bằng đất lẫn rác mấy năm trước, nhìn bề mặt giống hệt phần còn lại nhưng đặt chuồng lên thì nền lún dần. Người mua chỉ nhìn bề mặt sẽ không thấy những khác biệt đó.
Lịch sử đất cũng không chỉ là chuyện của thửa đất bạn mua. Một xưởng tái chế từng hoạt động ở thửa bên cạnh, một bãi rác của thôn từng nằm ở đầu nguồn mương, một khu chôn vật nuôi trong đợt dịch nhiều năm trước, tất cả có thể ảnh hưởng tới nước và đất của trại bạn. Mục tiêu khi tìm hiểu lịch sử không phải để tìm ra một thửa đất hoàn hảo, mà để biết những điểm yếu của nó trước khi bỏ tiền, và quyết định đặt từng phần của trại ở đâu cho hợp.
Trước đây trồng gì: dấu vết và ý nghĩa
Độc canh nhiều năm. Đất trồng một loại cây liên tục trong thời gian dài, như sắn, mía hay một loại cây lâu năm, thường bị kiệt một số dinh dưỡng, cấu trúc đất kém đi và có thể tích tụ sâu bệnh, tuyến trùng của chính loại cây đó. Nếu định trồng lại cùng loại hay cây cùng họ, nên hỏi kỹ tình hình bệnh của vườn cũ.
Vườn cây già vừa bị nhổ bỏ. Hỏi vì sao vườn bị phá: cây già, giá xuống, hay cây chết vì bệnh. Nếu vì bệnh hại rễ, gốc thân, mầm bệnh có thể còn trong đất và tàn dư rễ. Gốc rễ còn sót cũng gây khó cho việc làm đất.
Ruộng lúa lâu năm. Đất lúa thường có một tầng đất chặt ở dưới lớp cày do cày bừa ngập nước nhiều năm. Tầng này giữ nước tốt cho lúa nhưng có thể làm cây trồng cạn úng rễ nếu chuyển đổi mà không xử lý. Chuyển đổi cây trồng trên đất lúa còn phải theo quy định về đất trồng lúa.
Vườn phun nhiều thuốc bảo vệ thực vật. Hỏi vườn cũ dùng nhiều thuốc tới mức nào, có chỗ pha thuốc, súc bình, đổ vỏ chai cố định không. Những chỗ đó nên tránh đặt giếng, ao hay vườn rau.
Đất mới phát từ rừng hay đất có cây rừng. Ngoài chất lượng đất, cần kiểm kỹ pháp lý: đất đó là đất gì trên giấy tờ, có thuộc đất lâm nghiệp không. Việc phát rừng trái phép có thể kéo theo trách nhiệm pháp lý cho người sử dụng đất sau này.
Đất từng làm chuồng, có ao cũ hay hố chôn
Khu chuồng cũ. Đất quanh chuồng cũ thường giàu hữu cơ nhưng cũng có thể còn mầm bệnh, nhất là khi chuồng cũ bị bỏ sau một đợt dịch. Hỏi lý do chuồng ngừng nuôi, nuôi con gì, ngừng bao lâu. Nếu định nuôi lại cùng loài, việc vệ sinh, tiêu độc và để trống chuồng đủ lâu là chuyện phải hỏi cơ quan thú y.
Hố chôn vật nuôi. Ở những vùng từng có dịch bệnh trên gia súc, gia cầm, có thể có các hố chôn tập trung. Hỏi UBND xã và người dân trong thôn về vị trí những hố này; không đặt giếng, ao, chuồng hay vườn rau gần đó, và không đào xới khu vực đó.
Ao cũ bị lấp. Ao lấp thường có lớp bùn đáy chưa phân huỷ hết bên dưới, nền đất yếu và lún theo thời gian. Mặt đất chỗ ao cũ có thể lõm dần, ẩm hơn xung quanh, cỏ mọc khác màu. Không đặt công trình nặng lên đó nếu chưa có khảo sát nền.
Mương, rạch cũ bị lấp. Đường nước tự nhiên bị lấp vẫn có xu hướng thành chỗ nước tụ khi mưa lớn. Ảnh vệ tinh cũ hay lời kể của người già giúp nhận ra những đường này.
Đất bị san lấp hay bị bóc lớp mặt
San lấp và bóc lớp đất mặt là hai kiểu can thiệp thường gặp trên đất nông nghiệp gần đô thị hay gần các công trình xây dựng. Một số dấu hiệu để nhận ra:
- Mặt thửa đất cao hơn hoặc thấp hơn hẳn các thửa xung quanh mà không có lý do địa hình tự nhiên.
- Đào thử thấy lớp đất mặt khác hẳn lớp dưới: đất đỏ đổ trên nền đất xám, có đá hộc, gạch vụn, bê tông, túi ni lông lẫn trong đất.
- Ranh giới thửa đất có những bờ dốc đứng do đào, xung quanh là các thửa thấp hơn hay cao hơn một cách đột ngột.
- Cây cỏ mọc thưa, còi cọc ở một khu vực rõ rệt trong khi xung quanh xanh tốt.
- Người dân nhắc chuyện có xe chở đất ra vào thửa đất trong một thời gian, hoặc có người tới mua đất mặt.
- Đất có mùi lạ, màu lạ, hoặc có dầu loang khi đào hố và đổ nước vào.
Đất bị bóc lớp mặt mất đi phần màu mỡ nhất, phải mất nhiều năm cải tạo mới hồi phục. Đất san lấp bằng phế thải không rõ nguồn gốc có thể chứa những thứ không nên có dưới vườn rau hay ao cá, và là nền yếu cho công trình. Nếu thấy những dấu hiệu trên ở diện rộng, nên hỏi rõ nguồn đất đổ vào và cân nhắc làm xét nghiệm trước khi quyết định.
Nguồn ô nhiễm và rủi ro cũ quanh thửa đất
Lò gạch, lò vôi, lò than cũ. Khu vực lò cũ thường bị lấy đất làm gạch, để lại hố sâu, đất xấu, có thể có tro xỉ. Khói của lò đang chạy cũng ảnh hưởng tới cây trồng và vật nuôi.
Bãi rác, bãi tập kết phế liệu. Nước rỉ từ bãi rác có thể ngấm vào đất, theo mương chảy xa. Thửa đất ở phía dưới dòng chảy từ một bãi rác cũ hay đang hoạt động nên được xem xét rất kỹ, nhất là với trại rau và ao cá.
Xưởng tái chế, cơ khí, nhuộm, mạ. Làng nghề hoặc xưởng nhỏ xả thải không qua xử lý có thể để lại kim loại nặng, dầu mỡ, hoá chất trong đất và nước. Hỏi người dân về các cơ sở từng hoạt động quanh đó, kể cả đã đóng cửa.
Cây xăng, kho chứa nhiên liệu, bãi xe. Rò rỉ nhiên liệu ngấm vào đất có thể ảnh hưởng nước giếng xung quanh. Nước giếng có mùi dầu là dấu hiệu cần dừng lại.
Vật liệu nổ còn sót ở vùng chiến trường cũ. Ở những vùng từng là chiến trường, nhất là một số tỉnh miền Trung, đất nông nghiệp vẫn có thể còn bom mìn, vật liệu nổ sót lại. Trước khi đào ao, khoan giếng, san ủi bằng máy, hỏi chính quyền địa phương xem khu vực đã được rà phá chưa; thấy vật lạ nghi là vật liệu nổ thì không đụng vào và báo ngay cho chính quyền.
Xem ảnh vệ tinh qua các năm
Nhiều phần mềm bản đồ trực tuyến miễn phí cho xem ảnh vệ tinh chụp ở các thời điểm khác nhau. Đây là cách rẻ nhất để đọc lịch sử thửa đất từ xa:
- Tìm đúng vị trí thửa đất bằng toạ độ ghi lại khi đi thực địa, hoặc dò theo đường, kênh, mốc dễ nhận ra.
- Mở chế độ xem ảnh lịch sử, đi lần lượt từ ảnh cũ nhất tới ảnh mới nhất có sẵn.
- Ghi lại những thay đổi: thửa đất từng là vườn, ruộng hay ao; có công trình nào từng xây rồi phá; có vùng đất trống đột ngột xuất hiện.
- Chú ý những ảnh chụp mùa mưa, mùa lũ để thấy vùng ngập; những ảnh chụp mùa khô để thấy vùng đất trơ.
- So sánh với các thửa xung quanh: thửa đất của bạn có bị san lấp, đào bới khác thường so với hàng xóm không.
- Đánh dấu những chỗ nghi vấn để kiểm lại tận nơi và hỏi người dân trong lần đi thực địa tiếp theo.
Ảnh vệ tinh không cho biết chất lượng đất hay nước, và độ phân giải ở vùng nông thôn có khi không cao. Nhưng nó cho thấy những thay đổi lớn mà người bán có thể không nhắc tới, và giúp bạn đặt câu hỏi đúng chỗ.
Khi nào cần lấy mẫu đất, mẫu nước đi xét nghiệm
Không phải thửa đất nào cũng cần xét nghiệm trước khi mua, nhưng có những trường hợp nên làm. Khi thửa đất có dấu hiệu san lấp bằng vật liệu lạ, ở gần bãi rác, xưởng, làng nghề hay khu công nghiệp, khi nước giếng có mùi, màu lạ, khi bạn định làm trại rau ăn lá, trại thủy sản hay sản xuất theo tiêu chuẩn có yêu cầu về đất và nước, thì một lần xét nghiệm đất và nước ở phòng thí nghiệm có năng lực là khoản chi đáng bỏ ra. Nên hỏi phòng thí nghiệm cách lấy mẫu đúng và những chỉ tiêu nên phân tích cho mục đích của bạn.
Xét nghiệm dinh dưỡng, độ chua, phèn, mặn phục vụ việc chăm bón là bước sau, khi bạn đã chọn được đất. Ở bước chọn, xét nghiệm nhằm trả lời câu hỏi có nên mua hay không: đất và nước có vướng những vấn đề khó gỡ không. Nếu kết quả cho thấy có vấn đề, hãy hỏi chuyên gia về khả năng xử lý và chi phí trước khi quyết định, thay vì tự đoán. Lịch sử thửa đất mà bạn gom được từ thực địa, người dân và ảnh vệ tinh sẽ giúp chọn đúng chỗ lấy mẫu, đúng chỉ tiêu cần phân tích.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết thửa đất trước đây trồng gì nếu người bán không nói?
Hỏi hàng xóm liền kề, người làm nông lâu năm trong thôn, xem gốc rễ và tàn dư cây còn trên đất, và xem ảnh vệ tinh qua các năm. Ba nguồn này khớp nhau thì thông tin đáng tin.
Đất từng trồng sắn nhiều năm có trồng cây ăn trái được không?
Thường vẫn trồng được, nhưng đất có thể đã nghèo dinh dưỡng và cấu trúc kém, cần thời gian và công cải tạo, bổ sung hữu cơ. Nên tính trước khoản cải tạo đó và có thể trồng cây phân xanh, cây che phủ một thời gian trước khi trồng cây lâu năm.
Có nên đặt chuồng trên chỗ ao cũ đã lấp lâu năm không?
Không nên nếu chưa khảo sát nền. Bùn và vật liệu lấp bên dưới có thể vẫn lún theo thời gian, làm nứt nền chuồng, đọng nước. Chỗ ao cũ hợp hơn để làm vườn, đồng cỏ hoặc đào lại làm ao.
Thửa đất ở vùng từng là chiến trường thì cần làm gì trước khi đào ao?
Hỏi chính quyền địa phương xem khu vực đã được rà phá bom mìn, vật liệu nổ chưa. Nếu chưa, nên đề nghị rà phá trước khi dùng máy đào sâu. Khi thấy vật lạ nghi là vật liệu nổ, tuyệt đối không đụng vào và báo ngay cho chính quyền.
Xét nghiệm đất trước khi mua có tốn nhiều không?
Chi phí phụ thuộc số mẫu và chỉ tiêu phân tích, nên hỏi trực tiếp phòng thí nghiệm. Với thửa đất có dấu hiệu nghi ngờ, khoản này nhỏ so với tiền đất và chi phí xử lý về sau, nên đáng làm trước khi đặt cọc.
Đất có lẫn gạch vụn, bê tông khi đào thử thì sao?
Đó là dấu hiệu thửa đất từng được san lấp bằng phế thải xây dựng. Hỏi rõ phạm vi và độ dày lớp lấp, nguồn vật liệu. Lớp lấp dày, rộng sẽ gây khó cho trồng trọt và đặt công trình, có thể phải đào bỏ, chi phí lớn.